So kaufen Sie Immobilien im Ausland
Wer im Ausland ein Ferienhaus kaufen möchte, darf nicht von den formalen Gegebenheiten eines Immobilienerwerbs in Deutschland ausgehen. Um sich gegen Überraschungen abzusichern, empfiehlt sich, sich vor dem Kauf kompetent beraten zu lassen und sich möglichst eigenständig über die Formalitäten in dem jeweiligen Land zu informieren.
Die Formalitäten sind selbst in den Mitgliedsstaaten der Europäischen Union völlig unterschiedlich. Wichtig im Allgemeinen ist, dass der Verkäufer tatsächlich auch als Eigentümer der Immobilie im Grundbuch eingetragen ist. Gut ist, einen Original-Grundbuchauszug einzusehen.
Der Eigentümer sollte alle bislang angefallenen Steuern, Gebühren und Verwaltungskosten bezahlt haben. Andernfalls könnte der Käufer als Zweitschuldner in die Haftung genommen werden. Es dürfen keine Mieter im Objekt wohnen. Eine Kündigung wäre schwierig durchzusetzen.
Grundbucheinsicht ist unabdingbar
In südlichen Ländern kann oft bereits eine mündliche Einigung mit dem Verkäufer bindend sein. Es muss trotzdem immer auf dem Abschluss eines Notarvertrages bestanden werden. Der Notar muss seinerseits Grundbucheinsicht nehmen.
Wichtig ist abzuklären, inwieweit das Ferienhaus noch mit Verbindlichkeiten belastet ist. Meist ist die in Deutschland übliche treuhänderische Ablösung von Altschulden über ein Anderkonto des Notars nicht vorgesehen. Versteht der Käufer die Landessprache nicht, empfiehlt es sich, einen vereidigten Dolmetscher hinzuziehen.
Oft begnügen sich die Notare mit einer die Landessprache sprechenden Vertrauensperson des Käufers, die sich allerdings im örtlichen Immobilienrecht auskennen sollte. Ansprechpartner können Banken, deutsche Anwaltskanzleien oder die Verbraucherberatung vor Ort sein.
Ausländer dürfen nicht überall Immobilienbesitz erwerben
Um betrügerischen Angeboten vorzubeugen, ist abzuklären, dass Ausländer in dem betreffenden Land auch Grundbesitz erwerben dürfen. In Frankreich, Italien und Spanien gibt es keine Einschränkungen.
In Griechenland dürfen Ausländer meist keine Immobilien kaufen. Verträge mit Strohleuten als vorgeschobene Käufer sind nichtig. Vielfach werden Häuser ohne Baugenehmigung gebaut. Bei einem Schwarzbau verweigern die Grundbuchämter die Umschreibung.
Die Grundbucheintragung ist im Ausland allgemein üblich. Allerdings reicht in Frankreich und Spanien bereits die privatschriftliche Vereinbarung aus. Der Notarvertrag hat dann nur deklaratorische Bedeutung.
Vorsicht, wenn es ums Geld geht!
Der Verkäufer fixiert häufig eine Konventionalstrafe für den Fall des Vertragsrücktritts. Es empfiehlt sich, immer auf einem notariellen Vertrag zu bestehen, der sicher zur Eintragung ins Grundbuch führt. Teils wird eine Bescheinigung einer Bank über die Einfuhr von Devisen in Höhe des Kaufpreises verlangt.
Muss das Ferienhaus finanziert werden, ist abzuklären, ob die eigene Hausbank die ausländische Immobilie finanziert. Vielfach wird die Vermittlung einer Hypothek einer ausländischen Bank angeboten.
Es kommt vor, dass der Käufer dann eine Anzahlung leisten muss, aber die Finanzierung dann wegen angeblich schlechter Bonität nicht erhält. Wenn er dann den Vertrag nicht erfüllen kann, verfällt die Anzahlung.
